ローンの残る住宅の財産分与

不動産

財産分与の話し合いで、今まで住んでいた家をどうするかは、一番大きな問題になります。

特にローンの支払いがまだ終わっていない住宅は、家の資産価値とローン残高の関係によって、様々な問題が起こってくるのです。

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住宅の財産分与

離婚時に家を持っている場合、その家は財産分与の対象になります。この時、その家の処分の仕方は2通りに分かれます。

1つは「ローンを完済」している場合。この場合は単なる財産の1つとして、夫、妻のどちらかに分与されることになります。

もう1つは「ローンが残っている」場合。この場合は夫婦のうちのどちらかがその家に住み続け、ローンを支払っていく場合と、家を売却する場合とがあります。

「ローンを完済」している場合には、例えば住宅の名義が夫婦共同になっていれば、どちらか単独の名義に書き換えるだけで手続きは完了しますし、離婚時に手続きを行えば贈与税もかかりません。ですので手続きを巡っての争いも少ないようです。

しかし、「ローンが残っている」場合は、そのローンの額と家の資産価値との差により、色々と問題が起こることが多いのです。

住宅の資産価値とローンの関係

たとえば、離婚時に共同名義で買った家のローンがあと1000万残っているとします。そして家の資産価値(離婚時の)が2000万円だったとします。

この場合は家の資産価値>住宅ローンのため、何も問題はありません。家を売却して2000万、ローンを一括返済して2000-1000=1000万の利益が残ります。

これを通常は500万づつ夫婦で分ければよいわけです。

しかし、1000万のローンが残っているのに、家の資産価値が500万しかなかったとします。

そうすると家を売ったとしても、1000万-500万=500万のローンが残ることになります。

これは「オーバーローン」という状態で、家を売っても負債だけが残るということになります。

このような場合は、残ったローンをどうするか。それはローン借り入れの際、どのような契約をしたかによって変わってきます。

オーバーローンの場合の注意点

もし夫(妻)が単独でローンの借入を行っていた場合、妻(夫)はローンの支払い義務はありません。

しかし住宅の購入資金のような多額の借入を必要とするローンの場合、妻(夫)との共同名義で借入をしているか、あるいは夫(妻)が債務者、妻(夫)が連帯保証人となっている場合が殆どです。

家を売却して夫婦共同名義のローンだけが残った場合、ローンは財産分与でいう「債務」の扱いになり、各々が責任を負う(借金を払う)ことになります。

家を売却せずに、片方が住み続ける場合、家を売却しても損益しか出ないので、オーバーローンの場合はこの選択をする人が多いのですが、1つだけ盲点があります。

それはローンの名義や保証人としての立場はそのまま残ることです。つまり住んでいる方のローンの支払いが滞れば、自分にも支払義務が生じる可能性があるということです。

ローンを支払いたくなければ、銀行に保証人からはずれることを承認してもらう必要がありますが、それには別の保証人を用意するか、ローンの一定額を返済する必要があります。

参考サイト・文献
 赤渕・秋山法律事務所

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